Как оформить общее собрание собственников жилья. Кворум, как форма подсчёта голосов

Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования.

Основные понятия, применяемые в Методических рекомендациях:

-жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан;

-жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

-квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

-комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворений гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К общему имуществу собственников многоквартирного дома относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие и несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество многоквартирного дома).

Проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке.

Подготовка к собранию включает в себя:

Выявление всех собственников в данном многоквартирном доме;

Опрос мнений жителей - собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;

Выявление компаний, специализирующихся на управлении многоквартирными домами;

Определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;

Разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;

Разработка Устава товарищества собственников жилья;

Направление сообщений о проведении общего собрания собственников;

Другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).

Орган местного самоуправления в соответствии с положениями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

I. Значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

Принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

Принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

Выбор способа управления многоквартирным домом;

Создание и ликвидация товарищества собственников жилья;

Утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

Другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).

3.Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).

4.Собрание может быть первоначальным, очередным или внеочередным.

5.Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

Управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).

6. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.

II. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:

В очной форме, то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;

В форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосование вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.

III. Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений

Общее собрание собственников помещений может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:

а) первичного - собственник или несколько собственников помещений в данном доме (ст. 45 ч.1 ЖК РФ);

б) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников - ст. 45 ч.1 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);

в) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ст. 45 ч.2 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ или ревизионной комиссии (рекомендуется предусмотреть в уставе ТСЖ право на созыв общего собрания - ст. 146 ЖК РФ);

г) по выбору управляющей организации - собственники помещений в данном доме (ст. 161 ч.ч. 2, 3 ЖК РФ) или орган исполнительной власти (ст. 161 ч.6 ЖК РФ).

IV. Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.

Вместе с тем необходимо проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанным с реализацией их прав и обязанностей, установленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.

В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.

Инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания.

После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания, а также проектов решений собственников помещений. Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме муниципальному образованию могут принадлежать на праве собственности жилищные фонды социального использования, а также нежилые помещения (ст. 19 ЖК РФ). В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются в орган местного самоуправления.

Кроме того, инициативная группа прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур председателя общего собрания, секретаря, счетной комиссии и др.).

V. Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.

Доля каждого собственника определяется путем деления общей площади помещения (по свидетельству службы регистрационного права Управления Федеральной Регистрационной службы по Рязанской области, свидетельству о праве на наследство, решению суда, регистрационному удостоверению или других правоустанавливающих документов), приходящейся на каждого собственника, на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, муниципальной, государственной).

D = S1/S2, где D - доля каждого собственника, S1 - общая площадь помещения собственника, S 2 - сумма площадей жилых и нежилых помещений собственников в многоквартирном доме. Доля каждого собственника определяет количество голосов для участия в голосовании на общем собрании.

Кгол. = D х К общ., где К общ. - общее количество голосов в многоквартирном доме. Для расчета количества голосов на общем собрании собственников помещений многоквартирных домов предлагается принимать один голос равным 1 м2 (или, к примеру, 10 м2) общей площади.

VI. Проведение общего собрания собственников в очной форме

1. Уведомления о проведении общего собрания

Собрание собственников помещений в очной форме - совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК РФ).

Статьей 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания. Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику сообщение.

В сообщении должно быть указано следующее:

а) сведения о лице (или лицах), по инициативе которого (или которых) созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания - общее собрание;

в) дата, место, время проведения данного собрания;

г) повестка дня собрания.

Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ст.ст. 46 ч. 2, 146 ЖК РФ).

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.

Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим собранием решениями, будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ст. 45 ч.1 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания, и доступном для всех собственников.

Для созыва самого первого общего собрания собственников инициаторам проведения такого собрания целесообразно либо направить извещение каждому собственнику заказным письмом либо вручить под расписку.

Точное соблюдение требований, предъявляемых частями 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч.6 ст. 46 ЖК РФ).

Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.

3. Решения общего собрания

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:

Большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений - по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласия всех собственников помещений (ст. 36 ч. 3 ЖК РФ).

Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).

Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст.ст. 36, 37 ЖК РФ.

Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, так как, исходя из нее, устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении и распоряжении общей собственностью и рассчитывается размер платы за содержание и ремонт общего имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).

Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. Голосование может быть проведено несколькими способами: посредством поднятия рук, посредством мандатов или письменных решений собственников, в которых указана доля в праве общей собственности на общее имущество и количество голосов, которым обладает данный собственник (п. 4 ст. 48 ГК РФ).

6. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать.

Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений (ст. 46 ч.3 ЖК РФ). Исходя из этого требования, протокол должен быть изготовлен не позднее десяти дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.

VII. Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования

Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме - право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования, определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.

1. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования

Статья 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливать сроки и порядок их проведения. Для проведения заочного голосования (также как и для проведения очного собрания) необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования.

а) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

б) форма проведения данного собрания - заочное голосование;

в) дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;

г) повестка дня собрания;

д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.

Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указывается место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам (п. 3 ч.5 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).

Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме (ч.4 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).

2. Правомочность общего собрания

Общее собрание правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются также как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (см. раздел VI п. 3 настоящих Рекомендаций).

4. Требования, предъявляемые к решению собственника

Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, решений собственников в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме, наряду с уведомлением о проведении общего собрания в форме заочного голосования с указанием повестки дня, целесообразно направить бланк решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.

В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ):

а) решение должно быть в обязательном порядке оформлено в письменной форме.

б) в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решение по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки, и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.

Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. В уведомлении о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования должны быть указаны место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.

Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.

При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса по ним не подсчитываются.

Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительными решений по остальным вопросам (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).

7. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

Проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений и собрать их всех в определенном месте затруднительно или не представляется возможным.

VIII. Оформление в письменной форме решений собственников помещений

При проведении общего собрания, как в очной форме, так и в форме заочного голосования законом предусмотрены письменные решения, которые сами по себе не являются формой проведения общего собрания, а только способ принятия решения общим собранием. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 146 ЖК РФ уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством представления решений в письменной форме. Письменные решения, как правило, также применяются при проведении общих собраний в очной форме и является формой голосования при принятии решения - путем письменных решений (ч. 4 ст. 48 ЖК РФ). При подведении итогов письменных решений применяются те же правила, что и в описанных выше случаях.

IX . Реализация способа управления многоквартирным домом

Для реализации выбранного способа управления многоквартирным домом необходимо:

При непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения общего собрания заключить договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником от своего имени (ст. 164 Жилищного кодекса РФ);

При управлении управляющей организацией каждому собственнику помещения заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией (ст. 162 Жилищного кодекса РФ);

При управлении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом осуществить государственную регистрацию товарищества собственников жилья в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

В ином случае органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

X . Проведение открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом

В соответствии с «Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006г. № 75, конкурс проводится, если:

1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

Собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

По истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

Большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;

Собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

Не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или изменении способа управления этим домом.

Примерные формы документов для организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах прилагаются.

На этой странице размещена форма решения собственников помещений в многоквартирном доме, которые жильцы и собственники нежилых помещений приняли на общем собрании.

Перед оформлением протокола общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо в обязательном порядке закрепить все принятые решения собственников помещений в МКД, отразив их в соответствующем документе.

Стоит отметить, что предлагаемый бланк можно использовать для любых случаев, (как в случае, если общее собрание жильцов проводилось в очной или очно - заочной форме).

Для оформления решения жильцов на общем собрании может использоваться прилагаемый образец или иная другая форма, не противоречащая нормам действующего законодательства и ЖК РФ.

Раздайте каждому собственнику в МКД, попросите проголосовать и поставить "галочку" в каждом пункте.

Образец решения общего собрания собственников помещений (жильцов) в доме.

РЕШЕНИЕ

собственника помещения по вопросам, поставленным на голосование внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. _____________, ул. ____________ , дом № _____ , проведенного в форме очно-заочного голосования

_______________________________________________________________________________________

(Ф.И.О. либо наименование юридического лица - собственника помещения)

________________________________________________________________________________________________________________

(адрес места жительства гражданина или место нахождения юр.лица - собственника помещения)

Являющийся (-щаяся) собственником жилого/нежилого помещения № _______________________________

(квартира, доля в квартире)

На основании ________________________________________________________________________________

(документ, подтверждающий право собственности (свидетельство, договор и т.п.)

Выданного «____» ________________г. _____________________________________________________________

(кем выдан правоустанавливающий документ)

_____________________________________________________________________________________________

Общая площадь помещений в многоквартирном доме __________________ м 2 .

Общая площадь помещения _____________м 2 ., принадлежащего мне на праве собственности.

Размер доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома ____________

(очной или заочной)

Срок передачи решений до «____» _____________________ 20______ года.

* Представитель собственника по доверенности № _________от «_____»________________20___г.

___________________________________________________________________________________________

(Ф.И.О. представителя)

Решение собственника по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений:

Проведение собрания в форме очно-заочного голосования.

3.Расторгнуть договор управления многоквартирным домом, заключенный с управляющей организацией___________________________________________________________ с «_____» _________________ года.

5. Утвердить управляющую организацию - _______________________________________ и заключить с ней договор управления многоквартирным домом № ___________________ по ул.________________________________ с «____» ____________________________ года.

7. Обязать управляющую организацию ООО «Управляющая организация «______________________» в срок __________________ передать техническую документацию на многоквартирный дом № по ул. ____________________ и иные документы, связанные с управлением этим домом, денежные средства собственников, с лицевого счета многоквартирного дома в управляющую организацию, с которой будет заключен договор управления многоквартирным домом.

_______________________ _____________________ /__________________________/

Выражаю согласие на участие в подсчете голосов ___________________________________

(ДА или НЕТ)

№ контактного телефона _________________________

(собственника или представителя)

К настоящему решению прилагаются (просьба отметить состав приложения):

1. Соглашение собственников помещений на участие в Общем собрании.

2. Доверенность на представительство на участие в Общем собрании.

3. Письменные предложения по отдельным вопросам голосования на ___ стр.

Ежегодное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится во втором квартале, если ранее собрание собственников не установило другого порядка. Внеочередное общее собрание собственников можно провести в любое время. Инициатором может быть:

любой собственник помещения в доме;
ГКУ «Инженерные службы районов» (при наличии в доме городского имущества);
орган местного самоуправления;
Управляющая организация (ТСЖ, ЖК, ЖСК) может инициировать собрание по письменному обращению собственников, обладающих не менее чем 10% от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении должны быть сформулированы вопросы, которые собственники хотят вынести на повестку дня собрания.">управляющая организация (или ТСЖ, ЖК, ЖСК).

2. Какие вопросы можно выносить на голосование собственников многоквартирного дома?

3. В каких формах можно проводить собрание?

Общее собрание собственников можно провести:

в очной;
заочной;
очно-заочной форме.

В зависимости от формы проведения собрания будут различаться содержание сообщения о собрании, которое нужно предварительно разослать собственникам, и процедура голосования.

При очном голосовании собственники лично присутствуют на собрании. При проведении очно-заочного собственники имеют право как лично присутствовать на собрании, так и проголосовать, ознакомившись с повесткой дня собрания заочно. При заочном голосовании собственники передают свои решения по адресу, указанному в сообщении о проведении собрания.

Заочное собрание проводится в случае, если очное не имело Общее собрание собственников имеет кворум (правомочно), если в нем приняли участие собственники помещений в доме или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

">кворума .

4. Какие документы нужно подготовить перед общим собранием собственников?

При подготовке к проведению общего собрания собственников помещений вам необходимо:

Определить В повестку дня собрания вы можете включить вопросы, требующие решения собственников. Также для повестки любого собрания обязательны вопросы о выборе места хранения протокола собрания и решений собственников и о выборе председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования, если она не была раньше определена на постоянной основе отдельным решением собрания собственников.">повестку дня общего собрания.
Составить
В сообщении для уведомления собственников обязательно должны быть указаны:
- форма собрания (очная, очно-заочная, заочная);
- дата, время и место проведения собрания (если собрание проводится в очной или очно-заочной форме);
- вопросы, которые выносятся на повестку дня собрания;
- сведения о лице, по инициативе которого созывается собрание;
- адрес вашего дома и номер квартиры инициатора собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
">сообщение
для оповещения собственников.
Подготовить Реестр собственников помещений в многоквартирном доме сделает более удобным оповещение собственников о проведении собрания, а также впоследствии может помочь в подсчете голосов. В реестре следует указать фамилию, имя и отчество каждого собственника, номер квартиры, реквизиты документа, удостоверяющего право собственности, площадь квартиры, долю собственника в праве собственности на помещение, количество голосов, принадлежащих собственнику. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме.
Составить реестр можно, заказав выписки о собственниках помещений в вашем доме из Единого государственного реестра недвижимости или совершив поквартирный обход жителей дома. Также за этой информацией можно обратиться в управу района (для Новомосковского и Троицкого округов - в префектуру округа) и ГКУ «Инженерные службы районов».">реестр собственников
помещений в многоквартирном доме, а также С примерными формами сообщения о проведении общего собрания собственников, доверенности на голосование, бланков, в которых отмечают свои голоса собственники, протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме можно ознакомиться в приложениях № 1, 2, 3, 4, 5 к приказу Минстроя России от 31.07.2014 № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Более детально с требованиями к оформлению протокола общего собрания собственников можно ознакомиться в приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 28 января 2019 года № 44/пр «Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор».
">формы бланков и информационных материалов (бланк сообщения о проведении собрания, бланк решения собственника помещений, бланк протокола и так далее).
Определить способ, которым вы уведомите собственников о проведении собрания.

5. Как уведомить собственников о проведении собрания?

Если раньше на общем собрании собственники уже определили, что объявления о новых собраниях можно размещать в подъезде, вы можете поступить так. Но если такого решения принято не было, уведомления нужно будет отправить по почте заказными письмами или вручить лично под роспись.

Уведомить собственников нужно не позднее чем за 10 дней до даты проведения собрания. Обратите внимание: уведомить о проведении собрания собственников нужно будет и (ТСЖК, ЖК, ЖСК), и ваше , если в доме есть государственная собственность.

Также нужно будет вести реестр уведомлений, указывая в нем данные собственников и даты их оповещения. Если вы отправляете уведомление заказным письмом, то датой оповещения считается дата отправления письма. В дальнейшем к протоколу собрания собственников необходимо будет приложить почтовые квитанции.

Если вы проводите собрание в заочной или очно-заочной форме, к уведомлению нужно будет приложить бланки для голосования по каждому из вопросов и указать дату окончания приема решений, а также место или адрес, куда их нужно передавать.

6. Как провести голосование?

На очном собрании собственники знакомятся с материалами по вопросам, вынесенным на повестку, обсуждают эти вопросы и голосуют по каждому из них. Голосование по вопросам, заранее не включенным в повестку, силы иметь не будет.

Для участия в очном обсуждении и голосовании собственникам помещений необходимо иметь при себе паспорт и копию документа, подтверждающего право собственности на помещение, а представителям собственников помещения еще и Оригинал и копия доверенности на участие в общем собрании, а если собственником является юридическое лицо, то дополнительно необходимо иметь при себе заверенную копию решения/протокола об избрании/назначении его руководителем на должность

">документы , подтверждающие полномочия на представление интересов собственника на общем собрании. Если голосует представитель собственника, к протоколу собрания впоследствии прикладывается нотариально заверенная доверенность.

сведения о том, кто принимает участие в голосовании (фамилия, имя и отчество собственника или представителя собственника; если собственник помещения - юридическое лицо, то наименование и ОГРН юридического лица);
номер квартиры (нежилого помещения);
реквизиты и вид документа, подтверждающего право собственности;
площадь находящегося в собственности помещения;
доля собственника в праве собственности на помещение и на общее имущество дома;
количество голосов, которым обладает собственник на общем собрании.

">бланков , так и, например, посредством поднятия рук с документальным засвидетельствованием решений собственников. Регламент и способы, которыми осуществляется голосование, могут быть утверждены общим собранием.

Очно-заочная форма предполагает возможность проголосовать как заочно, так и лично присутствуя на собрании.

В бланках для голосования напротив каждого вопроса, решение по которому требуется от собственников, должны быть графы «за», «против» и «воздержался». Собственник должен проставить отметку напротив одного из вариантов ответа. Недействительным бланк и, соответственно, голос собственника будет считаться, если отмечено сразу несколько ответов на один и тот же вопрос, если ответы на вопросы не проставлены, если не указаны сведения о собственнике (представителе собственника), если в бланке отсутствует подпись собственника (представителя).

7. Как считать голоса собственников?

8. Что делать после собрания?

Не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания собственников подлинники решений и протокола общего собрания собственников обязательно нужно представить в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, которые затем направляют эти документы в Мосжилинспекцию. Кроме того, в течение 10 дней их необходимо разместить для ознакомления собственников в помещении, доступном для всех собственников и определенном общим собранием. Оригиналы документов хранятся по адресу, который также определяет общее собрание собственников.

Решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в доме вне зависимости от того, принимали они участие в собрании или нет.

Если вы не согласны с решением, которое было принято общим собранием собственников с нарушением порядка, установленного Жилищным кодексом Российской Федерации (если вы не принимали участия в таком собрании или голосовали против принятия этого решения), и если это решение нарушает ваши права и законные интересы, вы можете обжаловать его.

Заявление об обжаловании можно подать в суд в течение шести месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ваш голос не мог повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение вам убытков.

получать информацию об опросах и нововведениях в доме через приложения, электронную почту или СМС.

Организовать общее собрание в онлайн-режиме могут собственники помещений, управляющие организации и ТСЖ. Но чтобы начать проводить онлайн-собрания, собственники должны принять соответствующее решение на очном собрании.

Чтобы пользоваться сервисом, достаточно иметь под рукой компьютер или смартфон и быть зарегистрированным в проекте «Активный гражданин», а чтобы стать инициатором опроса, информирования или собрания, нужно привязать свой профиль в системе «Активный гражданин» к профилю на сайте сайт.

Сервис «Электронный дом» использует современную систему шифровки и хранения информации (блокчейн), при которой невозможно подделать результаты опросов и голосований.

Можно ли провести собрание жильцов многоквартирного дома в заочной форме? И если да, то какие требования к процедуре голосования выдвигает при этом закон?

- Статья 47-я Жилищного кодекса РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме - право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем заочного голосования.

При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание - первоначальное, очередное или внеочередное - может быть проведено в очной форме, а какое - в форме заочного голосования. Из смысла закона вытекает, что форма заочного голосования применима к любому виду общего собрания.

Итак, как правильно проводить собрание в форме заочного голосования?

%0A%D0%B2%20%D1%84%D0%BE%D1%80%D0%BC%D0%B5%20%D0%B7%D0%B0%D0%BE%D1%87%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%20%D0%B3%D0%BE%D0%BB%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F"> 1. Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования

Статья 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливать сроки и порядок их проведения.
Для проведения заочного голосования (так же, как и для проведения очного собрания) необходимо направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования.

▪ сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

▪ форма проведения данного собрания – заочное голосование;

▪ дата и время окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;

▪ повестка дня собрания;

▪ порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.

Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним. Вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указываются место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосование вопросам (подпукнкт 3-й пункта 5-го ст. 45-й, ст. 146-я ЖК РФ).

Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме (ч. 4-я ст. 45-й, ст. 146-я ЖК РФ).

Как следствие нарушения порядка уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания принятое им решение может быть оспорено в судебном порядке и признано недействительным.

2. Правомочность общего собрания

3. Решения заочного голосования

Решения общего собрания собственников помещений в жилом многоквартирном доме принимаются так же, как и на очном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Требования, предъявляемые к решению собственника

Собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня целесообразно направить бланки решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.

В ч. 3-й ст. 47-й ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдение этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46-я, ч. 6-я ЖК РФ):

▪ решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;

▪ в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками “за”, “против”, “воздержался”. То есть решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.

Законом установлено, что в уведомлении о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования должно быть указано место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.

Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (п. 2-й ст. 47-й ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.

5. Голосование

6. Подведение итогов заочного голосования

Для подведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.

При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными, и голоса по ним не подсчитываются.

7. Оформление решения общего собрания

Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (п. 4-й ст. 46-й ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.

Вам же, Сергей, отметим: несмотря на резкую форму высказываний, по сути Управдом совершенно прав во всем, что касается принципа подсчета голосов на общем собрании. Вам тут действительно есть чему поучиться. Практического опыта у этого человека, несомненно, в разы больше, чем у нас всех вместе взятых.

А куда смотреть админу – простите, не Вам судить. Потому что если заняться строгой “фильтрацией базара”, половины Ваших высказываний в этой теме бы не было – столько в них назойливых повторов одного и того же вопроса, бесконечных рассказов о собственной честности и нечистоплотности всех остальных, а также неуместных реплик о самоограничениях в семейной жизни ради общественной деятельности в МКД.

Мы уже не говорим об отсутствии чувства меры, когда Вы ночной порой, не умея остановиться, заставляли журналиста тоже не спать и вести с Вами бесплодный диалог на тему, как же Вам считать голоса при заочном голосовании.

Не знал что вы работаете в режиме 24/7 – поэтому впредь буду стараться соблюдать “чувство меры” и не беспокоить Вас и Ваших журналистов в ночное время. Отдыхайте спокойно.

Здоровья Вам.

Я вот читаю как все должно быть и удивляюсь. Я как будто на другой планете живу. В нашем доме с ТСЖ ни разу никаких уведомлений не приходило. Люди и не знают что это такое, не говоря уже о каких то стандартных бланков. В лучшем случае приходили 2 чела, спрашивали и уходили, в худшем результат узнавали когда приходили уже за деньгами, все уже решено сдавайте деньги. Интересно а можно если были нарушения голосования напр. 2хгодичной давности обжаловать, или поезд уехал. И еще в протоколе голосования будет записано какой чел конкретно как проголосовал, чтобы проверить на вшивость результат.

Можно поднять протоколы всех собраний – и очных, и заочных – и проверить законность их проведения. К протоколу собрания, проведенного в форме заочного голосования, должны быть приложены бюллетени голосовавших собственников. В сводной ведомости результатов голосования организаторы обязаны отразить, как каждый собственник голосовал за каждый из вопросов, вынесенных в повестку дня.

Как выглядят бюллетень и сводная ведомость, вы можете посмотреть, скачав соответствующие документы из “Библиотечки председателя ТСЖ” (пункт 16):

Добрый день! В доме проведено заочное собрание по переизбранию председателя и правления, кворум имеется. Возникла проблема регистрации в налоговой, переизбранный председатель не отдает документы регистрации ТСЖ. Как решить проблему без суда?

Перевыборы всего правления – факт особый, редкий. У вас должно быть обоснование ненадлежащего выполнения обязанностей всеми членами правления (материалы административных правонарушений, акты проверок по жалобам жильцов, судебные решения по поводу нарушения прав собственников и пр.). Второе – заочное собрание должен был вести председатель правления (ч5 ст 146 ЖК РФ).
Проверьте еще раз законность проведения собрания – и только суд! Суд проверит обоснованность полного переизбрания, соблюдение норм ЖК РФ и Устава ТСЖ при проведении собрания. Все надо доказать в суде. Без суда вы ничего не решите, будет длительное противостояние

Ет фигня все))) Вот у Нас все ЖКХ местное проводит, самое инициативное….Сами совет назначают сами председателя выбираю и все сами ……Бедняжки)))))) ток за всем стоит подпись “Администрация” а вот подписи “Администратора” нет. Скоро у нас само Правительство себе народ выбирать будет)))))

Вопрос такой:
“Проведение очередного общего собрания собствеников помещений”
это чисто свой внутреннее собрание ЖЭКа “А”

или например может проводится как переманивание из ЖЭКа “A” в ЖЭК “Б”

просто у меня такое впечатления что мне по ошибки вручили не тот лист “голосования” (ибо там ЖЭК значится не тот что сейчас работает с моим домом)

Разумеется, к общему собранию ЖЭК (вообще сейчас ЖЭКов не существует, это уже устаревший термин, на их место пришли частные или муниципальные управляющие компании – УК) не имеет отношение. Поскольку, чтобы на нем голосовать, ЖЭК/УК должен иметь в своей собственности часть площади дома, а он является лишь сторонней наемной организацией.

А ЖЭК может на общем собрании лишь озвучивать собственникам проблемы дома и предлагать пути их решения за определенную плату. Но эти действия опять же должны согласовываться с собственниками жилья.

При этом описанная вами ситуация возможна – ЖЭК №2 уговаривает собственников провести собрание и выбрать его вместо ЖЭКа №1. И если собственники большинством голосов за него проголосуют, ЖЭКу №1, скорее всего, придется уступить место. Ничего не поделаешь, конкуренция.

окей назовём это “УК”
1) Лист голосования навязали на моём рабочем месте
2) Сходил в ту новоявленую для меня “УК №2″ , взял почитать их “Договор оказания услуг” (это следует подпесать, судя из текста голосования в дальнейшем) и утачнил кое какие технические вопросы.

Ростов-Дом писал:
“Поскольку, чтобы на нем голосовать, ЖЭК/УК должен иметь в своей собственности часть площади дома”

Я вот у них тоже спросил,как это может дом перейти под их управление… это же наверно большая часть жителей этого дома должна принять участие в голосовании, которое инициировали именно они и решение должно быть в их пользу
А в доме ведь разные люди и роботают они в разных организациях.. и как у них технически получилось на чужой теретории?…
Да и “УК №1″ вроде здравствует, и не плохо выполняет свои функции на мой взгляд.

Потом они вдруг спросили мой адрес и сказали что мол этот адрес не участвует в их голосовании и отправили меня в мою “УК №1″

вобщем прибл в мой “УК №1″ к главному Юристу… он позвонил в ту “УК №2″, спросил не является ли это рэйдарским захватом))), предупредив что этот дом находится под их управлением. Те естественно ответели что произошла ошибка и этот дом не должен участвовать в голосовании.

Два вареанта: Либо ктото чтото перепутал либо у них там в этих “УК” какието срачи “кто кого”
ну ошибка так ошибка

Вообще, рейдерский захват – это захват одним лицом имущества, принадлежащего другом лицу.

УК №2 не может захватить ваш дом у УК №1, поскольку дом принадлежит вам, а не УК №1.
Таким образом, ваш дом может быть захвачен силами УК №2 только у вас, а не у конкурирующей организации.
Одна управляющая может захватить у другой управляющей, допустим, спецтехнику (экскаваторы, грузовики), офисные помещения, но не чужое частное жилье.

О том, что такое рейдерский захват дома, вы можете ознакомиться здесь:
На всякий случай, учитывая вашу любопытную историю.
Будьте бдительны!

Скажите пожалуйста, как можно проконтролировать подсчёт голосов при заочном голосовании собственников жилья. Наша УК в открытую говорит, что в процессе голосования, набрав нужное им количество голосов, не будет проводит официального подсчёта. А я бы хотела поучавствовать в подсчёте голосов, так как имею право как собственник.

Здравствуйте, Марина.

УК вообще не имеет никакого права участвовать в подсчете голосов на собрании собственников. Она – гость на вашем собрании, и у нее нет права голоса. Это сторонняя организация, нанятая вами для обслуживания дома, от услуг которой вы можете отказаться в любой момент.

Подсчитывать голоса при заочном голосовании должен инициатор заочного собрания, то есть собственник жилья в данном многоквартирном доме. Он и является тем самым счётным механизмом, который обязан посчитать бюллетени, проследить за корректностью и законностью их заполнения и довести решения собрания до собственников в десятидневный срок после окончания голосования.

Также перед проведением собрания жильцы вправе выбрать счетную комиссию из числа собственников, которым доверяют.

Полное право. Обжаловать решение вашего собрания согласно ЖК РФ может только ваш собственник..
Открывайте счет и ждите, когда администрация подаст в суд А она не подаст.

Если администрация города запросила к протоколу предоставить бюллетени голосования и документ подтверждающий должное уведомление собственников о проведении общего собрания, должны ли мы предоставить запрашиваемые документы и каким документом подтверждается правомерность такого требования администрации. Имеем ли мы право отказать в предоставлении бюллетеней голосования. И если не предоставим, то что будет.

Правильно. Пугая Вас администрация и ждет, что вы поползете к РЕГОПЕРУ.

А РЕГОПЕР вам все отремонтирует в …………..2049 году.
Успехов у РЕГОПЕРА.

Я предполагаю, чтот РЕГОПЕР просуществует года 3, потом его разгонят за сверхкоррупцию и воровство. Жалоб будет от собственников МИЛЛИОН и тележка..

Возможно ли заполнение бланка решения собственника председателем совета МКД при наличии самого собственника, но подпись на бланке ставит сам собственник?

Подскажите пожалуйста, совсем запуталась с бюллютенями голосований…Впервые встретила решения собственников квартиры (двое, трое, четверо) в одном бланке. Т.е. в графе собственники перечислены все собственники квартиры, затем на каждый вопрос – ответ в виде одной проставленной галочки, и в графе подпись опять четыре подписи. Могут ли такой бланк решения признать недействительным?

- Огромное спасибо за ответ, но по вашему мнению какое именно требования указанных выше статей не соблюдено. Ведь решение в письменной форме (подписи проставлены, ФИО собственников указаны, данные о документах подтверждающих право собственности указаны. Но вот по каждому вопросу один ответ, а если у них мнение совпадает???

3. В решении собственниКА по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лиЦЕ, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лиЦА, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками “за”, “против” или “воздержался”.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.06.2011 N А26-4446/2010
Суд отказал организации в удовлетворении требования об……
решение………
является неправомочным, поскольку представленные в материалы дела бюллетени для голосования не соответствуют требованиям статьи 47 ЖК РФ.

В пользу осуществления голосования посредством письменно оформленных решений субъектов свидетельствует и то, что исходя из положений части 6 ст. 48 ЖК РФ волеизъявление субъекта при голосовании считается действительным, если позволяет однозначно определить его волю по конкретному вопросу, поставленному на голосование.

Но если таких бюллетеней немного и они оспариваются в суде, то суд может вызвать субъектов для голосования по таким решениям, и опросить их,приняв на основе опроса решение в пользу инициатора собрания.

Хочу провести собрание по вопросу текущего ремонта. Где взять “схему распределения долей ” и кому направлять уведомление за “неприватизированные доли”

В доме 5 квартир из них две не приватизированы и принадлежат администрации района.

1- 30 кв. метров
2-20 кв. м.
3-60
4-50 – район
5-40- район

Всего в доме 30+20+60+50+50 = 210 м. кв.

Вся площадь дома принмается за ЕДИНИЦУ, а ДОЛИ квартир расчитывапются так:

30/210 = 0,14
20/210 = 0,10
60/210 = 0,29,
50/210= 0,24
50/210= 0,24
Уведомление можно направить арендатору, а можно главе района – собственнику квартир №№ 4,5,
Сложите доли и у Вас получится ЕДИНИЦА.

Ситуация такая: в доме (не ТСЖ) прошло заочное голосование, инициированное администрацией города, как собственника небольшой части квартир. Среди вопросов был один вопрос, который ну просто явно не выгоден жильцам. Этот вопрос прошел 50% барьер. Народ видимо проголосовал не глядя. Можно ли инициировать повторное голосование по данному вопросу? Как обосновать, за что зацепиться? И вообще, сколько раз можно голосовать по одному и тому же вопросу? В ЖК нигде не сказано.
(Вопрос на голосовании был относительно того, что весь перерасход по нормативам коммун. услуг будут оплачивать из своего кармана собственники, а не УК, как это было ранее)

Ерунда какая-то.

А что значит “перерасход по нормативам?”
Коммунальные услуги оплачиваются либо по счетчкикам, либо по нормативам.

1. Если вы платите по нормативу, то вносите фиксированную сумму по условному фиксированному объему потребления услуг. А сколько ресурса вы потребили реально, в принципе никому не известно.

2. Если же платите по счетчику, то в этом случае плата производится по факту потребления. И если вы потребили ресурса больше, чем предусмотрено по нормативу, то и платить придется больше. И если в договоре с УК или решении общего собрания будет сказано противоположное, такое решение окажется ничтожным, не имеющим никакой силы. Федеральный закон главнее.

Логика такова:

1. Допустим, закон говорит направо, а решение общего собрания или договор с УК – налево. Придется идти направо, Закон главнее.

2. В другой ситуации закон говорит: можно идти направо, а можно и налево. А в договоре с УК (или решении общего собрания) говорится, что в этом случае надо идти только налево. Тогда Вам и придется идти налево.

Если же показания счетчика превышают величину норматива, вам однозначно придется платить по счетчику, – не зависимо от решения общего собрания и содержания договора с УК. Закон старше.
- Вас подводит терминология.ВЫ гоаорите об ОДН, называя его перерасходжом. Вот и все!
  
  Вы ходит Ростов-Дом прав.
  
  ОДН рассчитывается в соответствии с ППРФ № 354. Вот как там написано по расчету ОДН так и поступайте. И чтобы вы не приняли на собрании вопреки ППРФ № 354 все будет – НИЧТОЖНО.
  В оплате ОДН есть ограничения по норме, свыше нормы потребления ОДН оплату производит – УК.Глупость конечно, но таков закон.
  
  С 1 июня начало действовать постановление правительства N 344, которое запрещает брать за общедомовое потребление больше, чем положено по нормативу, а если в доме утекает больше воды и неизвестно куда пропадает электричество, за это должна платить управляющая компания.Из этого правила есть два исключения Оба они описаны в пункте 44 правил.
  
  Чтобы платить за ОДН из своего кармана, жильцам необходимо или принять такое решение на общем собрании, или рассчитываться за свет, воду и тепло напрямую с поставщиками ресурсов.
  
  ЗНАЧИТ ПРОВОДИТЕ НОВОЕ СОБРАНИЕ!!!
  - Извините, что в моей формулировке были неточности. И спасибо за быстрый ответ!
    Речь шла об общедомовых расходах, которые возникают помимо ОДН. Т.е. у нас в доме есть общедомовой счетчик (например, гор.воды), в квартирах не у всех счетчики. Есть ОДН, который мы уже оплачиваем. Но, возникает разница между показаниями общедомового счетчика и ОДН+расход жильцов (по счетчикам и нормативам).
    >>>
    С 1 июня начало действовать постановление правительства N 344, которое запрещает брать за общедомовое потребление больше, чем положено по нормативу, а если в доме утекает больше воды и неизвестно куда пропадает электричество, за это должна платить управляющая компания.
    <<<
    Вот именно за оплату из своего кармана этого "неизвестно куда" наши жильцы и проголосовали. УК обосновывает необходимость такого голосования тем, что скоро обанкротится, оплачивая за все дома эту разницу. Но, таким образом, у них исчезает заинтересованность, например, в быстром устранении протечек или выявлении неучтенных жильцов в квартирах, где нет счетчиков, и т.п.
    
    Вобщем то основной вопрос был относительно того, сколько раз можно проводить голосование по тому или иному вопросу, есть ли ограничения по закону? Или можно без конца инициировать и инициировать, пока не получен нужный результат?
    - Собрания вы можете проводить хоть каждый день, изменяя принятые решения. Если собственники не смогли навести порядок на одном собрании, никто не вправе запретить им выполнять работу над ошибками.
      Но что у вас написано в договоре управления МКД? Оговаривается ли там данная ситуация? Если да, то будет сложнее: придется ждать окончания срока действия договора.
      
      Есть еще один нюанс.
      Сбросьте нам, пожалуйста, ссылку на данный пункт 354-го постановления.
      
      Если в нем сказано, что УК однозначно не может брать с вас деньги за перерасход ресурса, превышающий норматив, а вы решили на собрании, что может, ваше решение НИЧТОЖНО (см. комментарии выше).
      Поскольку постановление Правительства РФ старше вашего решения.
      
      Вы не имеете права оплачивать “перерасход”, даже если не проведете повторного голосования.
      Напишите об этом уведомление в управляющую компанию и на всякий случай – в администрацию района и ресурсникам. 2) Регламентируется ли период (количество дней) проведения ОСС в заочной форме.
      Часть статьи о том, что заочное собрание можно проводить без какой-либо привязки к очному, утратила свою силу.
      ЖК на текущий момент однозначно предписывается возможность проведения заочного собрания исключительного после проведения очного в случае, когда не был набран необходимый кворум в 50%.
      Грустно, но это правда так.
      
      В комментариях к ст. 162 ЖК РФ есть высказывание:
      “Несмотря на то что в ч. 1 комментируемой статьи установлено, что договор управления заключается с каждым собственником, думается, что не исключена возможность заключения одного договора управления со всеми собственниками. В этом случае договор управления будет с множественностью лиц на стороне собственника.”
      Кто может утвердительно ответить:
      Допускается ли всё-таки наделить полномочиями председателя Совета дома заключить на условиях ОСС договор управления с УО.

Министерство строительства и ЖКХ призывает управляющие организации (УО) не заниматься самоуправством, а доверять решение важных вопросов собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах МКД. В 2017 году требования к формам самоуправления остались прежними: органом, правомочным для принятия решений по вопросам организации управления МКД остается общее собрание собственников (ОСС).

Вовлечение жильцов в управление МКД повысит качество содержания домов, уровень комфорта и безопасности жизни в городах.

Только так можно гарантировать защиту законных прав и интересов собственников, а управляющим компаниям – наладить эффективное управление МКД.

Какие вопросы выносятся на голосование ОСС

В соответствии с частью 2 статьи 44 ЖК РФ на собрании решаются вопросы, связанные с управлением МКД:

проведение капитального ремонта и реконструкции общедомового имущества;
строительство пристроек, хозпостроек, иных зданий, строений, сооружений на территории, закрепленной за домом;
формирование фонда капитального ремонта и управление им;
получение кредитов и займов на проведение ремонтно-строительных работ;
установление пределов использования земельного участка, на котором стоит МКД;
разработка правил пользования общедомовым имуществом собственниками и арендаторами встроенных и пристроенных нежилых помещений;
выбор способа управления домом;
проведение текущего ремонта общедомового имущества, в том числе – замена и установка коллективных приборов учета, монтаж систем беспроводной диспетчеризации показаний со счетчиков потребляемых энергоресурсов.

В последнем случае целесообразно привлечь генподрядчика к подготовке и проведению ОСС. Подрядчики заинтересованы в получении заказа, поэтому предоставят развернутую информацию о своих работах или услугах, которая поможет участникам собрания принять верное решение.

Какие требования предъявляются к проведению ОСС в 2017 году

Собрание признается правомочным если его подготовили и провели с учетом всех требований и, самое главное, правильно оформили результаты голосования.

Периодичность проведения ОСС

Согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ, ОСС проводится не реже одного раза в год – во втором квартале года, следующего за отчетным. Допускается установление другого периода проведения собрания коллективным решением собственников помещений. Это должно быть оформлено в протоколе одного из ранее проведенных ОСС.

Внеочередное ОСС может созываться в любое время по инициативе любого собственника помещений в доме или управляющей организации. Инициатор собрания обязан уведомить всех собственников помещений в МКД о его созыве не позднее, чем за 10 дней до предполагаемой даты его проведения.

Уведомление участников ОСС о его проведении

Статья 45 ЖК РФ предусматривает, что сообщение о проведении ОСС должно быть направлено каждому собственнику помещения заказным письмом. Но практика показывает, что лучше всего дополнить письмо описью вложения. В этом случае собственники, не принявшие участие в ОСС, прежде всего те, кто сдают квартиры и нежилые помещения в наем, не смогут объяснить свое отсутствие ненадлежащим уведомлением.

ВАЖНО! В соответствии с пунктом 1 статьи 165 ГК РФ уведомление будет считаться доставленным и в тех случаях, если оно поступило собственнику, но не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В случае проведения собрания в заочной или очно-заочной форме в конверт с уведомлением необходимо вложить бланки решений по обсуждаемым вопросам и всю информацию, необходимую для того, чтобы принять решение.

Кворум

Частные требования к ОСС определяются вопросами, вынесенными на голосование, и касаются кворума - количества собственников, принявших участие в собрании, и числа голосов «за», необходимого для принятия решения.

Организационные вопросы общего характера требуют более 50% голосов «за».
Вопросы, связанные с капитальным ремонтом реконструкцией МКД и ведением строительства на территории закрепленного земельного участка – 2/3 проголосовавших «за».
Решение об уменьшении размера общего имущества в МКД вследствие его реконструкции, переустройства, перепланировки требует единогласного согласия собственников.

Формы проведения общего собрания

Общее собрание может быть проведено в очной, заочной и очно-заочной форме. Последнее предусмотрено Федеральным законом 29 июня 2015 года №176-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ». Это нововведение явилось вынужденным: практика проведения ОСС показала, что редко кому удается собрать всех собственников помещений назначенное время в конкретном месте.

Очное собрание

Проводится при совместном присутствии всех участников собрания в определенном месте и в установленное время для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по ним.

Заочное голосование

Проводится в случаях, если на очном собрании не был набран кворум, необходимый для принятия решения. Представляет собой передачу инициатору (инициативной группе) ОСС решений собственников помещений в МКД по обсуждаемым вопросам, оформленных на бумажных носителях и скрепленных личными подписями. Если собственником является юридическое лицо, подпись скрепляется печатью организации.

Необходимо соблюдать права каждого собственника помещений в доме, независимо от того частное это лицо или юридическое, и принимать решения на общем собрании.

Михаил Мень, Министр строительства и ЖКХ РФ

Очно-заочное участие в ОСС

Проводится поэтапно или параллельно в форме непосредственного очного участия и заочного голосования. Подразумевает возможность собственников помещений в МКД обсуждать вопросы, вынесенные на голосование, лично при одновременной передаче заочных решений, переданных в установленный срок.

Кворум такого собрания определяется в целом по его итогам, но не ранее истечения срока, в течение которого участники заочного голосования должны представить свои решения.

Могут ли собственники оспорить результаты ОСС

Общее собрание – это голосование по вопросам, указанным в повестке дня, и всегда будут те, кто окажется против решения, принятого большинством голосов. Вероятно, они захотят его опротестовать. Важно помнить, что в отсутствие вышестоящего органа только суд может отменить решение, принятое на ОСС.

Согласно пункту 6 статьи 46 ЖК РФ результаты собрания могут быть оспорены и признаны недействительными в следующих случаях:

нарушен установленный порядок оповещения собственников помещений о месте и времени предстоящего собрания;
решение ОСС не отражает заявленную повестку дня;
выявлены нарушения в подсчете голосов участников собрания;
нарушены требования к необходимому количеству голосов;
решение оформлено с нарушением предъявляемых требований;
искажена информация о количестве голосов, принадлежащих кому-либо из участников ОСС;
уведомление о проведении собрания составлено неверно;
полномочия собственников помещений не удостоверены или удостоверены ненадлежащим образом;
участники собрания не получили информацию, необходимую для принятия решения;
если инициатором собрания выступает УО, с которой не был заключен договор управления МКД.

В любой из представленных выше ситуаций собственник помещения имеет право обжаловать решение ОСС в судебном порядке в течение шести месяцев с даты ознакомления с протоколом. Но только если он не принимал участия в собрании, голосовал против принятого решения, и если само решение ущемляет его законные имущественные интересы.

Если голосование истца не могло повлиять на результаты ОСС, выявленные нарушения несущественны, и принятое решение не влечет за собой прямых убытков заявителю, суд имеет право оставить обжалованное решение в силе.

Как оформить решения

Решение ОСС – важный документ, имеющий юридические последствия. Если оно оформлено неправильно, проведенное собрание может быть признано незаконным. Поэтому при его оформлении необходимо четко придерживаться требований Приказа Минстроя от 25 декабря 2015 года № 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД». Иначе велика вероятность того, что принятое решение будет признано недействительным и необязательным к исполнению.

Помимо требований к оформлению протокола, Приказ Минстроя определяет максимальный срок, в пределах которого протокол должен быть составлен: десять календарных дней с даты проведения собрания. Кроме того, инициаторам собрания следует помнить о необходимости размещения всех документов, связанных с проведением ОСС, в ГИС ЖКХ.

Если будет выявлено, что протокол был сфальсифицированным, за это наступит уголовная ответственность.

Андрей Чибис, замминистра строительства и ЖКХ РФ

ОСС для внедрения системы диспетчеризации приборов учета

Необходимость соблюдения 261-ФЗ и 209-ФЗ добавляет головной боли управляющим УК и ТСЖ. По закону каждая квартира в доме должна быть оборудована счетчиками воды/электричества. По 261-ФЗ оплачивать установку и стоимость счетчиков должны сами жильцы - на такое согласны далеко не все собственники.

Если брать существующие решения, то можно поставить самые дешевые счетчики и на этом успокоиться. Но скупой всегда платит дважды! Вам придется нанимать отдельных контролеров, которые будут ходить по квартирам и списывать результаты. Жильцы плохо относятся к таким визитам и в 30% случаев даже не откроют дверь.

Если заставить собственников самостоятельно отправлять показания, то они обязательно забудут это сделать. Нужно постоянно напоминать по телефону или почте. Используйте автоматизированную систему контроля и учета энергоресурсов (АСКУЭ). Такое решение минимизирует участие человека, но при этом значительно повышается контроль.

Некоторые плюсы АСКУЭ для председателей УК/ТСЖ:

Сквозной учет воды/электричества - сразу видно у кого «резиновая» квартира;
Собственный личный кабинет, где все показания онлайн;
Неплательщиков эл-ва можно отключать в один клик;
Данные выгружаются в таблицу, которую можно отправлять в ГИС ЖКХ, 1С, ЕИРЦ;
Не нужно ждать данных от жильцов, не нужны «обходчики».

Убеждаем собственников

Цель собрания - убедить больше 50% собственников о необходимости внедрения.

Вот аргументы для жильцов:

Снижение ОДН до 1,5-3%. Как было: платишь 500 рублей за электричество и ещё 300 за ОДН. Эти 300 рублей набираются с неплательщиков и «резиновых» квартир, где норма начисляется на 1 прописанного собственника, а на деле в квартире живет 10 человек. Этот «аномальный» расход распределяется среди всех жильцов. С АСКУЭ такого не будет, так как неплательщики сразу видны в личном кабинете - не отвертишься.
Не нужно пускать в дом посторонних «обходчиков».
Не нужно самим списывать и отправлять показания - прибор автоматически всё отправит.

Дополнительно покажите им результаты вычисления на калькуляторе окупаемости. Вот калькулятор расхода воды , а вот калькулятор расхода электричества .

Цифры скажут многое, система, в среднем, окупится за 9 месяцев. Этих аргументов достаточно, чтобы набрать 50% согласных для принятия решения. Несогласные имеют полное право платить по нормативу. Если речь о счетчике на ОДПУ можно сделать ссылку на Жилищный кодекс:

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме.
Жилищный кодекс, 188-ФЗ, ст. 46

Кстати, вот ещё несколько плюсов автоматизированной диспетчеризации для УК и ТСЖ:

мгновенное оповещение оператора о вмешательстве в работу приборов учета (нет магнитам!);
у бухгалтера будут все данные на руках к 25-му числу;
почасовая статистика расхода в режиме онлайн - смотрите демо личного кабинета ;
подключение до 2 000 000 в радиусе 10 км без необходимости приобретения дополнительной базовой станции, ретрансляторов и концентраторов.

Система «СТРИЖ» использует технологию LPWAN с радиусом действия 10 км, без концентраторов и ретрансляторов.

Беспроводная диспетчеризация воды, электричества в МКД

В продолжение статьи.